Tijdens de coronacrisis zijn veel ondernemers geraakt in hun portemonnee. Vooral in de horeca komen geluiden dat men het water spreekwoordelijk aan de lippen staat. Ook over de huur van bedrijfsruimte tijdens corona is veel te doen. Gasten kunnen niet worden ontvangen en de huurpanden worden niet gebruikt. Daartegenover staat dat de hoge huurprijzen wel moeten worden betaald. Wat is er nog mogelijk om een bedrijf draaiende te houden? Alle gevolgen en oplossingen worden in dit artikel behandeld.

Waar staan de wettelijke regels rondom huur van bedrijfsruimte?

De algemene regels over huur staan in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In afdeling 6 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan de specifieke regels over de huur van bedrijfsruimte. Doordat huur een overeenkomst is, gelden ook de algemenere regels uit Boek 3 en Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.

Wanneer is er sprake van huur?

In artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek staat de definitie van huur. Op basis van een overeenkomst verstrekt één partij (verhuurder) een zaak en de andere partij (huurder) levert een tegenprestatie. In de praktijk betekent dit vaak dat de verhuurder een ruimte ter beschikking stelt en de huurder de huur betaalt. De huurder moet ook daadwerkelijk gebruik kunnen maken van het gehuurde.

Wat zijn de gevolgen van corona voor de huur van bedrijfsruimte?

Gebrek

Zoals eerder genoemd hebben huurder en verhuurder verplichtingen. De verhuurder is verplicht om de gehuurde zaak in gebruik te geven. De huurder moet genot kunnen hebben van de zaak. Door de coronamaatregelen is er sprake van een (beperkt) gedwongen sluiting van winkels en horeca. Hierdoor kan een huurder niet volledig gebruikmaken van het gehuurde. In de wet is een gebrek als volgt omschreven:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.

De coronapandemie is een plotselinge niet te voorspellen gebeurtenis. Er wordt ook wel gesproken van een ‘onvoorziene omstandigheid’. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat zo’n omstandigheid ook een gebrek oplevert. Het is niet iets waar de huurder schuld aan heeft. Dat is anders als de huurder geen rookmelder installeert, er brand uitbreekt en hij daardoor het gehuurde niet kan gebruiken. Dus, de coronapandemie is een onvoorziene omstandigheid en dat levert een gebrek op. De huurder kan niet volledig gebruikmaken van het gehuurde. En dan?

Gebrek herstellen

In principe moet de verhuurder op basis van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek een gebrek verhelpen. Dat ligt in deze tijd niet echt voor de hand. De verhuurder kan moeilijk de overheid dwingen de maatregelen op te heffen. Ook al zou de verhuurder het gebrek wel kunnen verhelpen dan is het volgende belangrijk. Bij verhuur van bedrijfsruimte is dit wetsartikel van regelend recht. Dat betekent dat partijen andere afspraken kunnen maken. Zij kunnen bijvoorbeeld afspreken dat de verhuur van een oude vervallen schuur tegen een lager huurprijs oke is. Er is dan wel een gebrek, maar de huurder kan geen beroep doen op het verhelpen van het gebrek.

Huurprijsvermindering

Aangezien het verhelpen van een gebrek niet voor de hand ligt, kan de huurder om huurprijsvermindering vragen. Dat kan een huurder doen op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek. Hiervoor is het niet verplicht dat een verhuurder wel of geen schuld heeft. Een beroep op dit artikel kan dus altijd bij een gebrek. Wel moet de huurder de verhuurder laten weten dat het gebrek is ontstaan. De huurprijsvermindering moet via een rechter worden gevraagd.

Ook hier geldt dat dit wetsartikel van regelend recht is. Het kan zijn dat partijen afspreken dat de huurder geen beroep kan doen op dit artikel. Het is dus belangrijk om het contract te checken.

Wanprestatie

Als een verhuurder een overeenkomst niet nakomt, is er sprake van wanprestatie. In artikel 6:74 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek staat simpel gezegd: dat als een partij een overeenkomst niet nakomt, die partij de schade moet vergoeden. Dat is alleen anders als degene die de overeenkomst niet nakomt, geen schuld heeft. In artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek staat dat er geen schuld is als dat niet uit de wet, een rechtshandeling of de verkeersopvatting blijkt. De verkeersopvatting is een soort maatschappelijk eenheid; iets waar iedereen hetzelfde over denkt.

Dat de verhuurder in deze tijd de overeenkomst niet kan nakomen ligt buiten zijn macht en is dus niet zijn schuld. Het is op dit moment namelijk belangrijker om de coronamaatregelen na te leven. Daarnaast kun je een boete krijgen voor het illegaal openen van een winkel, horecazaak of hotel. De kans is niet groot dat een beroep op dit artikel door de huurder slaagt.

Opschorting

Op basis van artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek kan een verplichting uit een overeenkomst worden uitgesteld. Dit heet opschorting. Als de ene partij niet nakomt, kan de andere partij haar verplichting uitstellen. Wel moeten de prestaties in verhouding zijn. Het is dus niet eerlijk om bij een kapotte ruit de gehele huur niet te voldoen. Opschorting is geen kwijtschelding van de huur. Een huurder moet alsnog betalen, maar stelt dit even uit.

Hier gelden twee belangrijke punten. Bij opschorting zal de partij die de overeenkomst niet nakomt wel moeten kunnen nakomen. In de coronacrisis kan een verhuurder niet alsnog nakomen. Hij kan het gebrek niet verhelpen door de overheidsmaatregelen. Een beroep hierop door de huurder zal dus niet snel slagen. Ook hier geldt dat dit wetsartikel van regelend recht is. Het kan zijn dat partijen afspreken dat de huurder geen beroep kan doen op dit artikel.

Onvoorziene omstandigheid

Zoals eerder genoemd is de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid die een gebrek oplevert. Op grond van artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek kunnen partijen de overeenkomst ontbinden. Dit kan in zijn geheel of alleen voor het gedeelte van bijvoorbeeld de huurprijs. Een rechter zal een overeenkomst niet zomaar ontbinden of wijzigen. Het moet door de onvoorziene omstandigheid niet redelijk zijn om de overeenkomst nog in stand te houden. Partijen zullen niet vaak niets hebben opgenomen over een onvoorziene omstandigheid zoals de coronapandemie. Een beroep door de huurder op dit artikel heeft dus redelijk veel kans van slagen.

Ontbinding

Tot slot kan een huurovereenkomst eindigen door eenzijdige ontbinding. Dat kan op basis van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek. Ook dan moet er sprake zijn van een gebrek. Wel moet het gebrek de ontbinding rechtvaardigen. Dat betekent dat je niet zomaar een overeenkomst kan ontbinden. Het moet gaan om een ernstig gebrek. Het niet betalen van de huur kan een ernstig gebrek zijn als de huurachterstand meer dan drie maanden oud is.

Wat zeggen rechters over de gevolgen van corona voor de huur van bedrijfsruimte?

Rechtbank Den Haag, 21 januari 2021

Het gaat in deze zaak om de huur van een horecapand. Huurder heeft nog wel een afhaal- en bezorgdienst, maar kan niet de gehele zaak gebruiken. De rechter zegt dat de overheidsmaatregelen zorgen voor een gebrek. Ondanks de afhaal- en bezorgdiensten kan de huurder geen gebruikmaken van de gehele zaak. De verhuurder komt in die zin de huurovereenkomst niet na. Het maakt niet uit dat beide partijen niets aan die overheidsmaatregelen kunnen doen.

De verhuurder zegt dat een beroep op huurprijsvermindering niet mogelijk is. In de huurovereenkomst staat namelijk dat de huurder hier geen beroep op kan doen. De rechter neemt dit aan, maar zegt dat huurprijsvermindering niet onmogelijk is. De huurder kan ook een beroep doen op de onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). De rechter geeft aan dat partijen deze pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hadden voorzien of verwacht. Ook zegt de rechter dat de huurder voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een omzetdaling en dat de overheidssteun niet voldoende is om alle kosten te voldoen.

De rechter vindt het niet redelijk om de huurovereenkomst zo in stand te houden, maar vindt ook niet dat de huurder niets hoeft te betalen. Beide partijen kunnen niets aan deze situatie doen, dus het is redelijk om de financiële lasten 50/50 te verdelen.

Rechtbank Gelderland, 17 februari 2021

In deze zaak gaat het om een huurder die een restaurant runt. Sinds eind 2017 zijn er huurachterstanden ontstaan. Verhuurder heeft de huurovereenkomst in 2019 opgezegd. Verhuurder verzoekt de rechter de huurovereenkomst te beëindigen en de achterstallige huurbetalingen toe te wijzen.

Ook in deze zaak zegt de rechter dat de overheidsmaatregelen een gebrek zijn. De huurder kan geen gebruikmaken van de zaak. Een beroep op huurprijsvermindering is uitgesloten in de huurovereenkomst. Wel doet de huurder een beroep op de onvoorziene omstandigheid. Ook hier zegt de rechter dat partijen de pandemie niet hadden voorzien of verwacht.

De rechter oordeelt hier anders. De huurder heeft namelijk al vóór de pandemie betalingsproblemen. Ook heeft de huurder niet goed onderbouwd wat zijn omzetverlies tijdens de pandemie is. Tot slot kon hij door de huuropzegging in 2019 al bijna twee jaar rekening houden met de beëindiging van de huur. De huurder moet dus toch de huurpenningen betalen.

Rechtbank Midden-Nederland, 3 maart 2021

Tot slot huurt een brouwerij een pand en zij onderverhuurt het aan een restaurant. Ook hier is sprake van een gebrek en zijn er onvoorziene omstandigheden. Daarnaast is een beroep op huurprijsvermindering in de huurovereenkomst uitgesloten. Partijen hadden bij het sluiten van de huurovereenkomst deze pandemie niet voorzien of verwacht.

Dat de brouwerij de huur wel kan betalen, is niet belangrijk. Het gaat erom dat de huurder geen geheel genot van het gehuurde heeft. De rechter vindt het fair om de financiële pijn te verdelen tussen beide partijen. Dat komt dan neer op een 50/50 verdeling. Er kunnen feiten en omstandigheden zijn die dit anders maken.

Die zijn er in deze zaak. De brouwerij heeft aan de onderhuurder een huurkorting gegeven. Zodra de brouwerij een korting van de verhuurder krijgt, wordt deze doorberekend aan de onderhuurder. De rechter vindt uiteindelijk een huurkorting van 75% fair. De brouwerij kan de onderhuurder 50% huurkorting geven en huurder en verhuurder betalen elk 25% van die korting.

Elke zaak is natuurlijk anders door andere feiten en omstandigheden. De toekomst zal leren of deze lijn in de rechtspraak wordt doorgezet.

Welke oplossingen zijn er voor de gevolgen van corona bij de huur van bedrijfsruimte?

Allereerst zullen partijen hun contract moeten checken. Zijn er al afspraken gemaakt over onvoorziene omstandigheden? Dat zal waarschijnlijk niet zo zijn. Als er een contract is gemaakt op basis van een ROZ-model is dit vaak anders. Daarin staat vaak dat de huurder geen beroep kan doen op huurprijsvermindering of opschorting. Zodra er zicht is op moeilijkheden met huurbetalingen, is de beste oplossing om met elkaar in gesprek gaan. Het lost voor beiden namelijk niets op als een van de partijen failliet gaat.

Voor huurders

Huurders kunnen al een tijdje gebruikmaken van tegemoetkomingen van de overheid. Zo is er de Regeling TVL (tijdelijke vaste lasten) voor onder andere de huur. Daarnaast kan een huurder de verhuurder vragen om nieuwe huurprijsafspraken te maken. Denk aan prijzen die beter passen bij de huidige situatie en de openingstijden van een winkel.

Voor verhuurders

Verhuurders kunnen aanvullende afspraken maken om in te spelen op een volgende pandemie. Zo kan in de overeenkomst worden afgesproken wat wordt gedaan bij een volgende onvoorziene omstandigheid. Ook kunnen afspraken worden gemaakt zoals: uitstel van betaling van de huurprijs of het kwijtschelden van een gedeelte van de huurprijs.

Meer weten?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u een vraag over uw specifieke zaak? Aarzel niet om contact op te nemen met ons kantoor. U kunt ook zonder afspraak bij ons binnenlopen op het gratis spreekuur.